Zwangs- und Notverwaltung
Die Zwangsverwaltung ist ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt.
Klassische Beispiele für den Einsatz eines Notverwalters:
- Die WEG ist verwalterlos, weil sich die Eigentümer nicht auf einen Verwalter einigen können oder weil einer der Eigentümer einen professionellen Hausverwalter einsetzen möchte, alle anderen Eigentümer aber nicht. Auch ein einziger Eigentümer hat das Recht, dass ein Verwalter beauftragt wird und kann diesen Anspruch gerichtlich durchsetzen.
- Die Eigentümer haben sich zerstritten und/oder blockieren notwendige Beschlüsse in den entsprechenden Eigentümerversammlungen gegenseitig. Häufig gibt es gerade in solchen Immobilien gar keinen professionellen Hausverwalter, um so wichtiger ist die Bestellung eines Notverwalters, der die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Immobilie sicherstellt.
- Der Zwangsverwalter übernimmt neben der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie oft die Rolle eines Mediators: Er vermittelt zwischen den Eigentümern und trägt dazu bei, dass diese sich auf einen Verwalter einigen, der dann dauerhaft eingesetzt wird.
Darüberhinaus setzen Gerichte Zwangsverwalter auf Antrag eines berechtigten Gläubigers z.B. einer Bank, ein, wenn der Eigentümer einer Immobilie den Bankkredit nicht mehr bedienen kann.
Die Anordnung eines Zwangsverwaltungsverfahrens erfolgt ausschließlich auf Antrag eines berechtigten Gläubigers bei dem zuständigen Amtsgericht und stellt neben der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek eine weitere Möglichkeit der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen dar.
Aufgaben eines Zwangsverwalters sind u.a.
- Sicherung der Mietzahlungen
- ordnungsgemäße und werterhaltenden Bewirtschaftung der Immobilie aus ihren Einnahmen
- ordnungsgemäße Nutzung der Immobilie
- Klärung der rechtlichen Belange